¿Sigue siendo la propiedad un seguro para la jubilación?

Entrevista realizada para el portal Pisos.com

– ¿Qué perspectivas ofrece el sistema de pensiones español de cara a las próximas décadas?

Pesimistas. El sistema de pensiones español es deficitario desde hace años por varias razones: 20 millones de personas empleadas para sufragar las pensiones de 9 millones de pensionistas, ofrece una tasa de 2,22; Además, las pensiones de los nuevos jubilados son más altas que las cotizaciones que se generan de los activos. La solución aprobada por el Gobierno español de subida de las cotizaciones progresiva en los próximos años, no resolverá el problema.

– ¿Hasta qué punto los nuevos jubilados van a experimentar una pérdida de poder adquisitivo?

Con total seguridad. Las pensiones no se revalorizarán en el mismo porcentaje que la inflación prevista para 2022 y probablemente tampoco en 2023. Además, la clave está en que con seguridad tendrá que bajar la tasa de sustitución (relación entre la pensión media percibida respecto del último salario medio percibido), que en España es del 72,3%, frente al 49% en el conjunto de países de la OCDE y el 52% de la UE. España se irá aproximando progresivamente hacia una tasa de sustitución del 50 al 55%, eso supondrá una pérdida/bajada de las pensiones futuras de una tercera parte respecto de las actuales.

– Ante esta tesitura, ¿qué importancia tiene contar con una vivienda en propiedad?

La vivienda en propiedad es desde hace décadas el equivalente al fondo de pensiones privado de los pensionistas europeos y americanos. En España el porcentaje de riqueza nacional materializada en inmuebles supone 2/3 del total, mientras que solo 1/3 lo es en activos financieros. Es justo al contrario de lo que ocurre en la mayoría de países de nuestro entorno, consecuencia del elevado porcentaje de vivienda en propiedad respecto de vivienda de alquiler existente en nuestro país.

– Dado que actualmente el porcentaje de hogares que viven en régimen de alquiler aumenta, ¿podría haber en las próximas décadas una mayor cantidad de personas expuestas a situaciones de vulnerabilidad económica por no contar con una pensión suficiente para hacer frente a sus costes habituales (alquiler, suministros, comida…)?

Si. Pese a que frecuentemente se dice que la tendencia a alquilar sube frente a la propiedad, no responde a un cambio de mentalidad de los españoles, sino a consecuencias coyunturales: la tendencia se invirtió tras la crisis de 2008, cuando nadie compraba viviendas y los promotores decidieron ponerlas en alquiler (muchas de ellas con opción a compra), como una posible solución para darles salida. Aquella situación originó, cómo esperábamos los economistas, una subida espectacular del precio de los alquileres, que los hizo también inaccesibles para una gran parte de la población, así que retornaron a la compra de vivienda. El largo período de tipos de interés bajos, prácticamente cero, ha tenido por efecto que la cuota de la hipoteca resulte más baja que el alquiler mensual, así que volvió la tendencia por la compra. La subida del precio de la vivienda desde 2018/19 ha forzado de nuevo a muchos a mirar hacia el alquiler.

– ¿Qué funciones puede cumplir la vivienda en propiedad de cara a la jubilación?

La vivienda en propiedad constituye una especie de seguro de vida para los pensionistas, especialmente para los de rentas más bajas (la pensión media en España es de 1.245€, pregúntate si con ella se podría pagar un alquiler en una gran ciudad, y además hacer frente a los gastos de consumo obligado). Normalmente, estos pensionistas tienen su casa pagada desde hace muchos años, de forma que toda la pensión que perciben la pueden destinar al consumo necesario.

– ¿Qué rol cree que van a tener los inmuebles en propiedad en el futuro para aquellos que se jubilen: venta o alquiler, cambio por otro más pequeño…?

Sí, como acabo de decir, la vivienda en propiedad constituye una especia de seguro de vida para muchos pensionistas, especialmente los de rentas más bajas, la vivienda no debería constituir el bien a dejar en herencia, sino un generador de liquidez para complementar sus exiguas pensiones. ¿Cómo?: existen fórmulas como la hipoteca inversa, que si bien no se ha popularizado hasta ahora, lo hará en breve. De hecho, MAPFRE y Banco Santander ya han creado una sociedad conjunta para ello. Todavía es necesario que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones flexibilice la normativa aplicable, pero en cuanto se lancen a comercializarla entidades grandes y solventes, será un éxito.

– En el caso de aquellos que tienen ahorros, ¿hasta qué punto puede resultar beneficioso invertirlos en vivienda?

Mientras continúen las condiciones financieras actuales, de bajos tipos de interés para constituir una hipoteca, y de rentabilidad nula por los ahorros situados en los bancos (cuentas de ahorro a medio y largo plazo, las cuentas corrientes a la vista tienen rentabilidad negativa), comprar una vivienda constituye tener al menos expectativas de revalorización futura a largo plazo, y si se adquiere para destinarla al alquiler, como inversión, aunque la rentabilidad neta es pequeña (3/4%) al menos el algo, frente a cero en inversiones financieras libres de riesgo.

¿Qué consejos daría a este respecto (por qué tipología de inmueble apostar, qué rentabilidad obtener…)?

Depende de donde se ubique la vivienda que se quiera adquirir, y de qué nivel de calidad (bajo, medio, alto, lujo): para un inversor con recursos propios elevados, adquirir inmuebles pequeños, de valor unitario reducido, aunque tengan una renta baja en valor absoluto, la rentabilidad obtenida será de las más altas. Si es para residir o como inversión pero para colocar un excedente de fondos, mi recomendación es por viviendas de calidad y bien situadas, que serán las que menos valor pierdan ante una hipotética crisis y, probablemente, las que más se revaloricen a largo plazo (15/20 años). Para personas de baja/media renta, como inversión sería desaconsejable, para residir en ellas, ya hemos dicho que será su fondo de pensiones.

Por último, según tipología, el porcentaje de viviendas unifamiliares en España es notablemente más bajo que en otros países de nuestro entorno. Así, vivir en una unifamiliar es el objeto de deseo de la gran mayoría de españoles. Por ello, comprar una vivienda unifamiliar, de buenas calidad y bien ubicada, con zonas comunes, en mi opinión, es el mejor producto de cara a su posible revalorización o menor pérdida de valor a futuro. Y apuesto por ello tanto en las grandes ciudades, como en las medianas. En las pequeñas y pueblos, la población no quiere vivir muy alejada del núcleo urbano.