Sobre el proyecto de Ley por el derecho a la vivienda

Tribuna publicada en el portal Pisos.com

La vivienda, además de una necesidad, constituye el principal objeto de deseo para una gran parte de la población española, especialmente los jóvenes y los colectivos más desfavorecidos. Y también supone una de sus principales preocupaciones, por las dificultades de acceso, en especial el acceso a la primera vivienda. Y la vivienda en propiedad concentra el ahorro de las familias españolas: dos terceras partes de su riqueza está materializada en inmuebles, mientras que sólo una tercera parte lo está en activos financieros, a diferencia de lo que ocurre en otros países de nuestro entorno, que cuentan con su ahorro materializado en fondos de pensiones y otros activos financieros, para complementar sus pensiones públicas.

Varias son las razones para estar justificadamente preocupados: España es un país mayoritariamente de propietarios, el 75,1%, cuando en países como Alemania solo representan el 52,5%, o en Austria el 57,2%. Además, el parque de vivienda social en España se estima que asciende al 2,5% del total, mientras que la media en la UE se sitúa en el 9,3%, si bien en Países Bajos suponen el 30% y en Austria el 24%. Como puede verse, España está muy lejos: necesitaríamos incrementar la cifra de viviendas sociales en 1,8 millones de unidades.

Sí analizamos el parque de viviendas protegidas, éstas solo representan 0,9 por cada 100 habitantes, frente a 4 de media en la UE, lo que supone un déficit de 1,5 millones de unidades. Resulta evidente que para situarnos en niveles homologables con los países de nuestro entorno necesitaremos no menos de 20/25 años. Además, el parque de vivienda español está envejecido y obsoleto, prácticamente la mitad de las viviendas españolas cuentan con más de 40 años de antigüedad, una tercera parte con más de 50 años y escasamente el 9% tienen menos de 10 años. La rehabilitación es absolutamente necesaria. Analizado el punto de partida, las conclusiones son obvias: lo que necesitamos es que se incremente el parque de viviendas en alquiler, fundamentalmente alquileres asequibles, que aumente el parque de viviendas sociales y también la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública. Por supuesto, para aquellos que opten por la adquisición de una vivienda en propiedad, que el precio resulte asequible en función de sus ingresos y que cuenten con acceso a la financiación en condiciones favorables. Todo ello pasa por la utilización de fórmulas como la colaboración público-privada, para acelerar la producción de vivienda nueva; facilitar la rehabilitación y regeneración urbana, para mejorar la habitabilidad y el confort del parque de viviendas existente; pero también utilizar el Help-to-Buy, para solventar la carencia de ahorro de muchas familias; o el Build-to-Rent, para incrementar el parque de viviendas en alquiler, profesionalizándolo, la fórmula más eficaz para que los precios bajen.

Veamos ahora las medidas que ha previsto el Gobierno para paliar esta situación, aprobando el Consejo de Ministros el 1 de febrero el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda:

1. La exposición de motivos remite al art. 47 CE, que reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, que impone a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas para hacer efectivo ese derecho. Pero, ese derecho no forma parte de los derechos fundamentales de los españoles, luego no puede ser invocado directamente ante los Tribunales, constituye exclusivamente un principio rector de contenido económico y social.
2. Entre los objetivos enunciados en el proyecto de Ley figura establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional. Pero olvida que, constitucionalmente, son las Comunidades Autónomas las que tienen la competencia en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio, de forma que invade competencias propias de las Comunidades Autónomas, e igualmente restringe y limita el derecho a la propiedad privada recogido en el art. 33 CE, cuyo contenido sólo estará delimitado por su función social de acuerdo a las leyes.
3. El proyecto de Ley quiebra el principio constitucional de igualdad ante la ley, al discriminar entre propietarios de menos de 10 viviendas y los de más de 10 viviendas o 1.500 m2 de superficie construida, a los que denomina “grandes tenedores”, a los que impone condiciones claramente perjudiciales.
4. El proyecto de ley introduce el concepto de “zonas de mercado residencial tensionado”, limitando el precio aplicable a los alquileres en dichas zonas, sin delimitar un horizonte temporal definido ni bajo que condiciones se llevará a efecto, lo que previsiblemente supondrá una retirada del mercado de alquiler de muchas viviendas, un efecto contrario al perseguido al elevar artificialmente los precios, estimulando la economía sumergida y otras prácticas tendentes a compensar la pérdida de rentabilidad del propietario.
5. El informe elaborado por el CGPJ, preceptivo pero no vinculante, es demoledor al respecto, y apunta claros indicios de inconstitucionalidad, lo que añade incertidumbre e inseguridad jurídica a todos los actores: propietarios, arrendadores y arrendatarios, inversores, incluso a los jueces y tribunales que deberán dictar sentencias en las numerosas demandas que, presumiblemente, se interpondrán.

Como ya se ha comprobado en los mercados en que se han producido intervenciones similares (Alemania, Francia), los efectos conseguidos son justo los contrarios a los perseguidos. La intervención de los mercados, en este caso el inmobiliario, produce rigideces e ineficiencias, altera su funcionamiento y provoca distorsiones que tardan mucho tiempo en resolverse. Las medidas que funcionan son las de incentivación, ya sea de tipo fiscal (bonificaciones, deducciones y desgravaciones), urbanístico (posibilitando cambios de uso, incrementos o trasvases de edificabilidad), impositivo (reduciendo los impuestos que gravan la actividad, que actualmente suponen en torno al 30% del precio total), poniendo suelo público en el mercado en condiciones favorables para el desarrollo de viviendas asequibles en alquiler, fomento de la colaboración público-privada, incentivos a la inversión en estas actividades, tanto de fondos españoles como extranjeros, etc.

La provisión pública de vivienda social y asequible compete a las Administraciones Públicas y no se puede hacer recaer sobre los privados esta obligación, limitando su capacidad de negociación contractual y restringiendo la disponibilidad plena de sus viviendas en propiedad, cuyo dominio les pertenece en exclusiva, con sometimiento únicamente a la ley y el orden público.
De no ser así, asistiremos a una nueva crisis del sector inmobiliario residencial, en esta ocasión no imputable a factores exógenos, sino endógenos, provocados por una regulación inadecuada. Todavía estamos a tiempo de rectificar.

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