Los sectores inmobiliario y de la construcción son dinamizadores de la actividad y de la creación de empleo en todos los países. Ejercen un efecto tractor o inducido sobre otras actividades complementarias. En los últimos 20 años, la contribución al PIB español del sector inmobiliario, conjuntamente con la actividad de construcción, inevitablemente ligada en su faceta de edificación, nunca ha representado menos del 15% (en 2001 y 2017), alcanzando su máximo en 2008 con el 19,2%. En 2020, último dato publicado por el INE, ascendió al 17%, 7 décimas más que en 2019 (bien es cierto que la caída del PIB español en 2020 fue de un 10,8%). En la mayoría de las economías avanzadas la construcción representa entre el 7% y el 12% del PIB nacional, según Eurostat, y en España supuso en 2020 el 5,6%, 2 décimas menos que en 2019 (su contribución máxima la alcanzó en 2006, con el 10,8%).
Ambos sectores, construcción e inmobiliario, si por algo se caracterizan es por su inmovilismo, escasa innovación, métodos tradicionales y, en buena media, manuales e intensivos en mano de obra, pese a la renovación sufrida (por exigencias del guión) tras la Gran Recesión de 2008, y los efectos de la pandemia, así como por su muy reducida industrialización y digitalización. Pero tienen/tenemos que pensar en su futuro, y éste pasa indefectiblemente por su actualización a los tiempos. ¿Qué significa esto?: básicamente tiene que pasar por la industrialización, tenemos/tienen que pensar en que estas actividades se consideren “industrias”, con todas sus consecuencias: procesos, métodos, estandarización, control de costes y de tiempos, de mermas, etc., y también por la “digitalización” de todos sus procesos y actividades (no solo para las ventas, mediante realidad virtual o realidad ampliada, ni para la confección de proyectos, utilizando BIM y programas similares, ni para la publicidad a través de redes sociales). Sin ello su futuro no está garantizado.
Yo he acuñado un acrónimo para sintetizarlo: TESID
T de Tecnología (integración de Internet of Things, Artificial Intelligence, Virtual Reality) E de Eficiencia (Big Data, Data Analytics, Business Intelligence, Lean Construction)
S de Sostenibilidad (en consumos y uso de recursos, economía circular)
I de Innovación (métodos, procesos, sistemas, experiencia de cliente)
D de Digitalización (todos los procesos y servicios: BIM, …)
En el que pronto tendremos que añadir la moneda digital, su posible Tokenización
Recientemente han aparecido diversas publicaciones en los medios de comunicación españoles hablando de que una de las primeras empresas inmobiliarias española, Metrovacesa, se iba a convertir en pionera en tokenizar un crédito para la venta de viviendas.
Nada más publicarse se produjo una reacción apuntando que se iban a poder comprar viviendas (y otros productos inmobiliarios) utilizando tokens para su pago. Nada más lejos de la realidad, al menos en España y ahora, algo que no es posible de conformidad con la normativa vigente: medios de pago en escrituras públicas y contratos privados, inscripción registral de las fincas, constitución de hipotecas sobre las mismas, …
¿Qué es un token?
Una palabra inglesa que traducida al español significa “ficha”, que en realidad es una unidad de valor criptográfica (a imagen del bitcoin, ethereum, litecoin), que se basa en la tecnología blockchain (aquí no utilizaremos la traducción, cadena de bloques, porque no significa nada inteligible): es una base de datos distribuida y segura, gracias a su cifrado, susceptible de ser utilizada en todo tipo de transacciones, que no tienen por qué ser necesariamente económicas, pueden ser formalización de acuerdos instrumentados en documentos, etc., una especie de P2P pero de carácter cerrado, cifrado, con total seguridad, y completamente anónimo.
Lo anterior ya nos sitúa: debe haber usuarios (denominados nodos) que asuman diferentes posiciones, normalmente partes en sentido jurídico, aunque al no existir regulación alguna no posibilitan acciones jurídicas directas, que se encarguen de verificar las transacciones que realizan, para validarlas y que el bloque referido a cada transacción (en cada bloque puede haber un gran número de transacciones y, por supuesto, más de dos usuarios, aunque entre ellos sigan asumiendo el papel de partes en el proceso) quede registrado e inalterable, aunque pueda evolucionar en el futuro, pero quedando registradas las anotaciones practicadas anteriormente.
Podemos verlo mediante un esquema de una transacción sencilla como puede ser un movimiento de fondos (por ejemplo un bitcoin) de una persona o entidad a otra:
La primera y principal característica de blockchain es el anonimato, esto es, las dos partes que han realizado la transacción anterior no conocen quien son. Anonimato interno, entre ellas dos, y anonimato externo, ningún tercero conoce ni puede conocer quienes han realizado la transacción. Solo conocen que un usuario, perfectamente identificado y autorizado por el sistema cerrado, quiere movilizar una porción de fondos de los que es titular, a otro usuario, igualmente identificado y autorizado, que acepta la transacción. Así, la transacción se realiza persona a persona, sin intervención de un tercero, con total seguridad, y entre ellos fijan las condiciones de la operación sin someterse a ninguna regla general: pueden fijar el precio y otras condiciones, pero una vez realizada, la operación se vuelve irreversible. Eso, sí, quedará indefinidamente registrada y ambos usuarios podrán verificar que ha sido realizada. Si ambos usuarios realizan nuevas transacciones, quedará un registro de cada una de ellas, quedando enlazadas entre sí hasta que decidan cerrar sus respectivas posiciones, momento en que se crea un bloque válido y sellado (que se denomina minado). Al constituirse una cadena de bloques común, que se sincroniza entre los nodos, se logra la irreversibilidad de las transacciones anotadas, lo que permite evitar el fraude mediante la modificación del bloque.
Pese a no constituir todavía un método generalizado (en general está pendiente de regulación por los Estados y Bancos Centrales), el volumen de transacciones ha crecido de tal modo que el proceso se ha convertido cada vez en más costoso, lo que ha llevado a constituir pools (a imagen del funcionamiento de una cooperativa tradicional) para agruparse y compartir gastos.
Los bloques, como hemos dicho, están enlazados entre sí, dejando una marca indeleble de tiempo y datos de la transacción, que, protegiendo la privacidad de los usuarios, permite controlar la trazabilidad de las transacciones, el camino, la ruta, que han seguido. Todo ello, otorga unas ventajas muy claras; cada unidad de valor (p.ej. un bitcoin, un token) solo se ha transferido una vez, evitando el fraude y afianzando la confianza entre los usuarios. Como hemos dicho, blockchain no solo sirve para movimientos de dinero (digital), también para transferir cualquier tipo de activo o bien, tangible o intangible, susceptible de negociación, incluida la formalización de sus respectivos contratos que, de esa forma, quedan validados.
Dicho lo anterior, ya podemos pasar al concepto de token, que es una unidad de valor criptográfica (a imagen de un bitcoin), que se basa en la tecnología blockchain, emitido por una entidad privada, con la intención de que sea utilizada como moneda de cambio digital en determinadas operaciones.
Sería algo equivalente a cuando en un casino cambiamos dinero de curso legal en fichas que permiten ser utilizadas en sus mesas de juego. Cada casino utiliza sus propias fichas y les asigna el valor que considera oportuno, y solo sirven para ser utilizadas en ese establecimiento y con una finalidad concreta: utilizarlas como medio de pago en sus mesas. Al terminar de jugar, el usuario puede conservarlas para utilizarlas en otro momento en ese establecimiento, o canjearlas por dinero de curso legal.
La tokenización de activos (cualquier activo, normalmente los más ilíquidos) es una fórmula que permite digitalizar cualquier tipo de activo (tangible o intangible), que permite dividirlo en partes más pequeñas, que toman la forma de tokens, cada uno de los cuáles representa una porción o parte proporcional del activo digitalizado. El propietario del token posee el derecho de propiedad sobre el mismo u otro tipo de derecho. El propietario del activo es quien lo divide en tokens y lo oferta en un mercado determinado (normalmente muy reducido y dirigido a inversores muy especializados, aunque también puede ser abierto a cualquiera), para que puedan suscribir un contrato inteligente o smart contract, lo que solo es posible utilizando la tecnología blockchain.
Sus partidarios suelen esgrimir que la tokenización de activos permite derribar barreras de entrada para los inversores minoristas, puesto que la mayoría de inversiones importantes suelen exigir altos tickets para participar. Frecuentemente la rentabilidad de la inversión en tokens está condicionada a un determinado desempeño del activo. En nuestro caso, imaginando que se trata de un activo inmobiliario, ya sea una promoción (por ejemplo de viviendas) o una inversión (en un edificio de oficinas destinado al alquiler), el activo en cuestión debería de obtener un rendimiento que sería repartido a los inversores en proporción a los tokens adquiridos.
Con frecuencia, sus partidarios esgrimen que todo son ventajas: permiten invertir cantidades muy reducidas, que son tremendamente líquidos por su reducido tamaño y permiten su transacción en cualquier lugar del mundo. También que permitirían compartir una propiedad de uso, a modo de multipropiedad.
El proceso estándar de tokenización de un activo pasa, en primer lugar, por un análisis detallado del activo en cuestión, para establecer su valoración y determinar las fracciones ideales/tokens en que se dividirá. A continuación, se preparará un smart contract recogiendo que se utilizará la tecnología blockchain y el método de tokenización, definiendo cuál será el modelo de negocio: la copropiedad, el co-uso, la explotación del activo, su desarrollo o rehabilitación/reforma y enajenación posterior, etc. A este proceso se le denomina tokenomía o ciencia de la economía de los tokens, que cubre todos los aspectos, desde su creación, pasando por su administración, uso y transmisión.
Las principales diferencias entre un token y una ficha de casino son: que aquella es digital o criptomoneda, mientras que ésta es un soporte físico materializado en una ficha con un valor facial determinado; y, muy importante, que la ficha del casino puede cambiarse de nuevo (en el propio establecimiento, o en otro de su grupo) en cualquier momento, por dinero de curso legal sin ninguna limitación, mientras que el token, cuando es emitido se hace bajo determinadas condiciones, de forma que su valor puede variar en el tiempo y que su cambio por dinero de curso legal puede estar sujeto a un vencimiento concreto o una condición dada, fijado por la entidad emisora y estipulado en un contrato entre las partes intervinientes.
Visto lo anterior, podemos preguntarnos en primer lugar ¿qué ventajas tiene un token frente a la moneda tradicional, de curso legal?. Ventajas: que es virtual, no físico, que no precisa la intervención de un tercero (ej. Una entidad financiera, un Notario); que las partes actúan en completo anonimato, que no queda reflejo físico documental de la transacción, lo que facilita su opacidad. Desventajas: su reducido uso facilita su volatilidad; que, normalmente, no es aceptado como medio de pago en ningún país; que conlleva un riesgo en caso de pérdida, extravío o usurpación de la clave que lo identifica, impidiendo revertir la transacción. Claro está, al ser una operación que se formaliza entre dos partes privadas, salvo que exista una prohibición legal de uso, los particulares son libres para formalizar contratos que no contravengan la ley ni el orden público, pero no podrán alegarlo en un proceso judicial por tratarse de una operación prohibida (en realidad no regulada), como si se tratase de una deuda de juego, por tanto, ilegal, a día de la fecha.
En segundo lugar hay que preguntarse si los tokens se pueden utilizar actualmente en España. En ocasiones un titular correcto puede inducir a error. En el caso a que me estoy refiriendo fue publicado en el diario económico El Economista y decía así: “Metrovacesa tokeniza un crédito para la venta de viviendas”. Pudiera parecerle a alguien que se pueden vender viviendas utilizando tokens, pero, en España, por el momento, no es posible (ni sería recomendable, en mi opinión, por su alta volatilidad y falta de regulación, lo supone inseguridad jurídica) comprar viviendas (inscribibles en el Registro de la Propiedad, la mayor garantía para el comprador), ni pagarlas ante Notario (el token o moneda virtual no es un medio de pago aceptado para este tipo de bien) mediante tokenizacion.
Sin embargo, el titular y el contenido del artículo es totalmente correcto: lo que se tokeniza es un crédito participativo de los inversores al promotor que les “garantiza” una elevada rentabilidad, para la construcción y posterior venta de tres torres de viviendas en Málaga. El préstamo participativo está tokenizado a través de un sandbox regulatorio autorizado que utiliza la tecnología blockchain.
Significa que es una operación autorizada por los entes regulatorios, a modo de prueba (eso es un sandbox, un término muy utilizado en el ámbito de las fintech, que constituye un mecanismo para impulsar la innovación, debidamente regulado, que permite operar en un entorno controlado) que se lleva a cabo entre dos privados, bajo unas determinadas condiciones aceptadas libremente por las partes.
En este caso concreto, se trataba de suscribir un préstamo participativo para financiar un proyecto inmobiliario en Málaga, que en lugar de materializarse mediante un préstamo convencional, se hace mediante la emisión y suscripción de tokens (partes alícuotas representativas del préstamo total concedido a la promotora inmobiliaria), por el que se ofrece al inversor una retorno mínimo anual (¿garantizado?) del 12% anual más un variable del 3% por cada vivienda vendida del proyecto (216 viviendas en total, distribuidas en tres torres de 21 pisos de altura cada una).
Como ya he dicho anteriormente, el principal riesgo que asume el inversor que suscriba el préstamo participativo es que el rendimiento que le proporcionará su préstamo (participativo) no es firme, sino que está sujeto a la obtención de rentabilidad por el promotor inmobiliario, y el segundo es la elevada volatilidad de las criptomonedas y su reducida circulación, lo que dificulta su transmisión rápida y, sobre todo, su realización en moneda de curso legal, sin asumir pérdidas en la operación.
Claro está, todo depende de la capacidad de asumir riesgos: ya sabemos que altas rentabilidades suponen mayores riesgos. Pero, otro gran problema es que el token no está legalizado, regulado (está autorizado a modo de prueba experimental, como sandbox) , no hay nadie que lo garantice, salvo su emisor. Y nos deberíamos preguntar: ¿estaríamos dispuestos a entregar nuestro dinero a una entidad promotora en forma de préstamo participativo para que desarrolle un proyecto residencial en una determinada ciudad, sujeto al “riesgo promoción”: acertar con el proyecto y la ubicación, el precio y conseguir que se venda íntegramente en una plazo prefijado?. Sabiendo que nuestra rentabilidad y, en el fondo, la recuperación de nuestra inversión, dependerá de que la promoción tenga el éxito esperado por el promotor y, después de pagar los dividendos a los accionistas, si queda remanente, pagarnos los intereses del préstamo y devolvernos el capital prestado.
Sabemos que ya existen en el mercado operaciones inmobiliarias basadas en el crowdfunding: de recompensa (reward-based crowdfunding), de préstamo (crowdlending), de inversión (equity crowdfunding), o de donación (donation-based crowdfunding), que realizan en España compañías como CIVISLEND, URBANITAE, NORDSTREET o HOUSERS. Incluso existe el Crowdfactoring (o de anticipación de cobro de derechos de crédito). La diferencia de esta modalidad con la tokenización es que aquella está regulada por la Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación Empresarial, que establece una serie de medidas de protección a los inversores, tanto si son profesionales como si son no profesionales.
Por último, permítanme referirme al futuro digital del sector que, en mi opinión, pasa primero de todo por digitalizar los procesos internos (confección de proyectos, seguimiento de la ejecución de las obras, contabilidad analítica, comercialización, publicidad y propaganda en redes sociales, sustitución de las casetas de venta y pisos piloto, por realidad virtual, formalización de contratos, etc.) y acudir no solo a la financiación tradicional vía préstamos hipotecarios o pólizas de crédito, sino también a la financiación corporativa, vía emisión de obligaciones, bonos, cédulas, etc.
En cuanto a la formalización de ventas y su cobro, hay que recordar que está muy avanzado el proyecto de euro digital, que permitirá funcionalidades similares a la tokenización, pero regulado, garantizado y seguro. Claro está, será transparente, no opaco como las criptomonedas.
Es evidente que la utilización de tokens en operaciones inmobiliarias de inversión permitiría reducir el tamaño de la inversión y diluir el riesgo, siendo susceptible de fraccionar la inversión en tantos bloques como se deseen, pero seguiría subsistiendo la dificultad de hacer líquida la inversión a corto plazo. Además, para eso ya existen otros vehículos de inversión que lo posibilitan: las SOCIMIs y los Fondos de Inversión Inmobiliaria en España, con un tratamiento/régimen fiscal muy favorable, y totalmente regulado. Eso, si, totalmente transparente y con unas obligaciones de reparto de dividendo, mantenimiento mínimo de la inversión, etc.,
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